Saint-Gilles: Stop au projet démesuré rue De la Victoire

ENQUÊTES PUBLIQUES - OBSERVATIONS ET RECLAMATIONS

Dossier soumis à l'enquête : DEMANDE DE PU N°2011-286, rue de La Victoire 188 - 190

Observations ou réclamations :

STOP AU HARCELEMENT IMMOBILIER !

• Novembre 2012 : un premier projet de construction, mégalomane de l'avis général, est soumis à l'enquête publique. 45 réclamations de riverains sont introduites. Verdict de la Commission de Concertation : AVIS DEFAVORABLE

• Novembre 2014 : un deuxième projet modifié, mais démesuré, est soumis à l'enquête publique. 193 (!) réclamations de riverains sont introduites. Verdict de la Commission de Concertation : AVIS DEFAVORABLE

• Octobre 2015 : un troisième projet à peine modifié est soumis à l'enquête publique. 237 (!!) réclamations de riverains sont introduites. Verdict de la Commission de Concertation : AVIS DEFAVORABLE

• Janvier 2016 : les promoteurs introduisent un Recours au Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Verdict du Collège de l'Urbanisme : AVIS DEFAVORABLE : « Le permis d'urbanisme sollicité doit être refusé. [...] »

• ... après 14 mois de silence... le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale décide de quand même délivrer le Permis d'Urbanisme moyennant certaines conditions, conditions qui ne tiennent pas du tout compte des points fondamentaux qui ont été exprimés par les très nombreuses plaintes des riverains; ainsi cette dernière version du projet qu'on nous présente pour la quatrème fois est presque identique aux précédentes. Aujourd'hui nous répétons donc nos plaintes, dont les points principaux restent :

• les promoteurs prétextent toujours la présence de l'immeuble voisin exceptionnellement grand pour déroger au Règlement d'Urbanisme en ce qui concerne : le gabarit du projet,

• sa profondeur, avec toujours des habitations en intérieur d'îlot ( dérogation au Titre I - article 4 du RRU),

• et sa hauteur, avec toujours 7 niveaux en front de rue alors que c'est la moyenne de la rue qui compte : entre 3 et 4 niveaux (dérogation au Titre I - article 5 et 6 du RRU).

• De plus le traitement architectural du projet reste pauvre, sans beau matériau (voir plus loin), alors que nous sommes en Zone d'Intérêt Culturel Historique Esthétique ou d'Embellissement.

14 mois de silence du gouvernement sans que la Commune ne prenne d'initiative, cela aurait pu en être autrement : La Commune a déjà rendu trois avis défavorables contre le projet, mais par contre lorsqu'elle a l'opportunité d'adresser un rappel au Gouvernement, comme le permet l'article 173 du CoBAT, (et après 1, voire 2 mois elle pouvait déjà le faire) pour le mettre en demeure de prendre sa décision, elle n'en fait rien, laissant passer ainsi l'occasion de bloquer un projet qu'elle a déjà trois fois déclaré indésirable. Car à défaut de décision du Gouvernement dans les 30 jours, l’avis du Collège d’urbanisme aurait tenu lieu de décision, et la demande était refusée. Nous prenons acte de cette absence d'initiative. Un permis accordé à un projet qui prend réellement en compte le point de vue des riverains sera l'unique preuve que la Commune les défend bec et ongles.

De nombreux aspects de ce projet restent problématiques, tant du point de vue règlementaire qu’au niveau du bon aménagement des lieux.

Par rapport au projet précédent :

• Projet précédent : 1 studio, 1 appartement avec 1 chambre , 12 appartements avec 2 chambres , 6 appartements avec 3 chambres, 3 maisons unifamiliales ; 975 m² sous-sol ; 2.668 m² hors sol.

• Projet actuel : 2 studios, 9 appartements avec 1 chambre, 8 appartements avec 2 chambres, 2 appartements avec 3 chambres, 2 maisons unifamiliales ; 915 m² sous-sol ; 2.240 m² hors sol.

Il y a toujours 23 logements en tout, et ceux-ci sont plus petits. La superficie en sous-sol est très peu modifiée : de 60 m² seulement, soit 6 %. Pour ce qui est de la hauteur en front de rue :

• Projet précédent : jusqu'à 7 niveaux d'étage, raccordement en escalier à l'immeuble le plus grand

• Projet actuel : jusqu'à 7 niveaux d'étage, dernier étage en retrait, raccordement en deux blocs formant un escalier de deux grosses marches plutôt que plusieurs petites.

A part le dernier niveau en retrait, modification peu conséquente, on reste avec 7 niveaux, simplement répartis différemment. De plus un balcon étrangement situé, et quasi invisible sur les grandes élévations consultables à la Commune (voir fin de pétition), casse la « simplification de la volumétrie » mise en avant par les promoteurs d'une part, et, augmentant les vues plongeantes et les vis-à-vis, relativise encore le faible gain apporté par le dernier niveau en retrait.

Dérogations :

extrait de l'article 191 du CoBAT : « pour autant que les modifications […] sont accessoires et qu'elles visent à répondre aux

objections suscitées par les plans initiaux, ou qu’elles visent à faire disparaître de la demande les dérogations visées aux articles 153, § 2, et 155, § 2[…] le permis peut être octroyé »

Le projet actuel ne répond pas aux objections suscitées par les plans initiaux, et dont il est fait état dans l'avis défavorable du Collège d'urbanisme : notamment la trop forte densité, l'exploitation excessive de la parcelle, l'atteinte en intérieur d’îlot, l'emprise trop importante au sous-sol, l'insuffisance de pleine terre et la difficulté de planter des arbres à haute tige, et l'esthétique de la façade à rue non qualitative. Dans pareil cas le permis d'urbanisme ne peut être délivré.

Le projet présente toujours des dérogations aux articles 4, 5 et 6 du Titre I du Règlement Régional d'Urbanisme, alors que la non viabilité de ces dérogations constituait le fondement même des plaintes des riverains, suivies trois fois par la Commune dans ses trois avis défavorables. Extrait de l'avis défavorable de la dernière commission de concertation : « Considérant en conclusion que les modifications apportées au projet ne sont pas suffisantes et que malgré celles-ci, le projet reste amplement problématique en termes d’emprise et d’atteinte à l’intérieur d’îlot, de gabarits, de volumétrie, de dérogations et d’expression, que la réorientation du projet ne permet pas de rejoindre le bon aménagement des lieux. »

En ce qui concerne la profondeur du projet, les constructions s'engagent encore et toujours trop profondément sur la parcelle : la profondeur dépasse celle du voisin le plus profond, et s'étend au-delà des 3/4 de la profondeur du terrain. Extrait de l'’avis défavorable de la commission de concertation du 3/2/2015 : « ...suivant la configuration des lieux et des constructions voisines, les maisons en intérieur d’îlot subiront de nombreuses vues en surplomb, plus prégnantes que les vues possibles depuis ces maisons, ce qu’a confirmé la visite sur place. »

Imperméabilisation de la parcelle :

Dans toutes les zones, les actes et travaux améliorent, en priorité, les qualités végétales, ensuite, minérales, esthétiques et paysagères des intérieurs d’îlots et y favorisent le maintien ou la création des surfaces en pleine terre.

Le complément au RIE n° 2 indique que le projet alloue 449 m² à la pleine terre. Mais : Premièrement le plan du sous-sol indique un chiffre différent (!) : 425,42 m², et deuxièmement nulle part il n'est fait mention du cote à vélo (absent du projet précédent) dans le calcul de la pleine terre, ce qui fait qu'il faut probablement soustraire 35 m² de cote à vélo aux 425,42 m² du plan, ce qui nous amène à 390 m² de pleine terre pour 831 m² renseignés en zone de cours et jardins, soit 47 % de la zone. Le projet dérogerait donc à l'article 13 du Titre I du RRU. Si tel est le cas, la dérogation n'étant pas sollicitée, elle ne peut être accordée.

Les conditions imposées par le gouvernement sont-elles respectées ?

- Supprimer la dérogation à l'article 13 du Titre I du RRU : nous pensons que cette condition n'est pas respectée (cf plus haut).

- Supprimer les bureaux pour aménager de grands logements au rez-de-chaussée : les bureaux n'ont été remplacés que par 2 studios et 1 appartement de 1 chambre. Il ne s'agit pas de grands logements ; la condition n'est pas respectée.

- Prévoir un traitement de la façade en harmonie avec les constructions voisines en vue d'une intégration du projet dans le tissu urbain : aucun beau matériau n'est utilisés pour la façade, alors que c'est souvent le cas dans le quartier. Le traitement de la façade en lui-même s'avère pauvre. La note explicative du projet vante « l'enduit de façade et la teinte de celui-ci », mais le fait que le grand immeuble voisin présente une façade en brique ne semble par exemple pas aux promoteurs une opportunité de s'harmoniser sur les constructions voisines en s'en inspirant, alors que pour ce qui concerne la hauteur du projet, ils prétendent justement se raccorder au même immeuble. En ce qui concerne l'étage en recul en bardage métallique : il s'agit d'un matériaux pauvre, totalement absent dans le traitement des derniers étages du quartier. La façade n'est donc pas traitée en harmonie avec les constructions voisines ; elle ne s'intègre pas dans le tissu urbain ; la condition n'est pas respectée.

- Réduire le nombre de maisons unifamiliales à 2 entités afin de réduire l'emprise au sol et de permettre un aménagement paysager plus conséquent : on est en effet passé à 2 maisons en intérieur d'îlot, mais ni l'aménagement paysager ni l'emprise au sol n'en sont conséquemment modifiés ; la condition n'est respectée qu'en partie.

Ces diverses conditions non respectées rendent impossible la délivrance du permis d'urbanisme.

Nous signalons également que pour l'enquête publique actuelle, aucune axonométrie (représentation visuelle en 3D qui permet de se faire une idée du projet) n'est affichée, ni même présente dans le dossier consultable à la Commune, alors que le règlement l'oblige ! (CoBAT – article 6 – 6°). Cela discrédite la régularité de l'enquête en cours. En outre, dans le document présenté intitulé Analyse Schématique des Gabarits, le plan vu de haut est faux : il présente le projet comme moins implanté profondément dans la parcelle qu'il ne l'est réellement. Un balcon, situé sur la façade latérale de l'immeuble le plus haut, est également absent de l'élévation du même document, et quasi invisible sur d'autres élévations.

Tout ceci démontre à suffisance que le projet reste inadéquat, peu qualitatif et peu viable. De plus, en tant qu'habitant(e) de Saint-Gilles, je me déclare préoccupé(e) du fait que la substance des plaintes des riverains, suivies déjà trois fois par la Commune, semble systématiquement ignorée par les promoteurs, et à présent par le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Et en ce qui concerne nos représentants à la Commune, comme dit plus haut, seul les faits nous diront s'ils nous défendent bec et ongles.

Une comission de concertation aura lieu le 24/10/2017. Si vous désirez y être entendu, vous pouvez le préciser en signant la pétition.

Des riverains concernés    Contacter l'auteur de la pétition